Metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní a nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o dani z pridanej hodnoty

Príklad 1 Platiteľ A uzatvoril dňa 1.2.2019 kúpnu zmluvu s platiteľom B, predmetom ktorej bol pozemok v katastrálnom území obce O, zapísaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda. Kúpna cena bola stanovená vo výške 44 000,-€. Obecné zastupiteľstvo rozhodlo na svojom zasadnutí dňa 15.11.2018, že uvedený pozemok bol zahrnutý do územného plánu obce na zastavanie. Predmetný pozemok je na účely zákona o DPH stavebným pozemkom, hoci je na liste vlastníctva zapísaný ako poľnohospodárska pôda, a preto predaj stavebného pozemku podlieha zdaneniu (kúpna cena je v súlade s § 22 ods. 1 zákona o DPH cenou vrátane dane). 

Príklad 2 Obec Z (platiteľ dane) prekvalifikovala obecné pozemky (poľnohospodársku pôdu) na stavebné pozemky vykonaním aktívnych krokov za týmto účelom. Dňa 12.2.2019 predala 12 stavebných pozemkov určených na výstavbu obchodného centra spoločnosti A za cenu 3 600 000,-€. Dodanie pozemku určeného na výstavbu sa považuje za činnosť podliehajúcu dani bez ohľadu na to, akú činnosť zdaniteľná osoba vykonáva a s prihliadnutím na to, že táto činnosť nepredstavuje iba uplatňovanie vlastníckeho práva. Ide teda o plnenie. podliehajúce zdaneniu DPH, pretože predaj stavebných pozemkov nie je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH. Kúpna cena vo výške 3 600 000,-€ je cenou vrátane DPH (§ 22 ods. 1 zákona o DPH).

Príklad 3 Platiteľ vlastní rekreačnú chatu nachádzajúcu sa v Slovenskom raji. Jej prvá kolaudácia bola 15.5.2010. Platiteľ túto chatu predal dňa 12.2.2019 za cenu 230.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 písmena a) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle § 38 ods. 8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely. Ak platiteľ oslobodil dodanie rekreačnej chaty, je povinný v poslednom zdaňovacom období roka 2019 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH, v prípade, ak pri nadobudnutí chaty resp. jej vytvorení vlastnou činnosťou bola daň odpočítaná úplne alebo čiastočne. 

Príklad 4 Platiteľ dane vykonal v roku 2014 nadstavbu v bytovom dome, v rámci ktorej vybudoval 2 nové bytové jednotky. Kolaudácia týchto bytov prebehla 5.10.2014. Išlo o kolaudáciu, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie uvedených bytov. Užívanie týchto bytov začalo až v novembri 2014. Časový test piatich rokov začína plynúť odo dňa 5.10.2014, nakoľko kolaudácia bola skôr ako prvé užívanie bytov. Platiteľ sa v roku 2021 rozhodol predať jeden z týchto bytov. Predaj tohto bytu musí platiteľ oslobodiť od dane, nakoľko už uplynulo 5 rokov od kolaudácie tohto bytu (§ 38 ods. 7 písmena a) zákona o DPH). Platiteľ sa nemôže rozhodnúť zdaniť tento predaj (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). 

Príklad 5 Platiteľ P ako predávajúci uzatvoril s platiteľom K ako kupujúcim dňa 15.2.2019 kúpnu zmluvu, ktorej predmetom je polyfunkčný dom, pozostávajúci z 12-tich bytov a 5-tich nebytových priestorov, v ktorom sú prevádzkované obchodné jednotky (predajňa nábytku, predajňa potravín, predajňa elektroniky, predajňa kožušín a predajňa kancelárskych potrieb). V čase predaja uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie polyfunkčného domu. Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je dodanie domu oslobodené od dane. Platiteľ sa rozhodol zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory (§ 38 ods.8 zákona o DPH). Predaj časti nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú byty, je oslobodený od dane. Platiteľ sa nemôže rozhodnúť pre jej zdanenie. Kúpnu cenu vo výške 990 000,-€ preto platiteľ P rozdelil na dve časti: - časť vzťahujúca sa k nebytovým priestorom vo výške 440 000,-€ - časť vzťahujúcu sa k bytom vo výške 550 000,-€. Kúpnu cenu časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa k 12-tim bytovým priestorom vo výške 550 000,-€ platiteľ P oslobodí od dane. Kúpnu cenu časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa k 5-tim nebytovým priestorom vo výške 440 000,-€ sa platiteľ rozhodol zdaniť, avšak výšku DPH nevyúčtuje. Iba slovnú informáciu, že sa jedná o prenesenie daňovej povinnosti, uvedie vo faktúre resp. kúpnej zmluve (§ 74 ods. 1 písmena k) zákona o DPH). Na základe rozhodnutia platiteľa je povinnosť platiť daň prenesená na kupujúceho platiteľa K (§ 69 ods. 12 písmena c) zákona o DPH). 

Príklad 6 Platiteľ dane vlastní bytový dom, v ktorom má zámer vykonať rekonštrukciu spoločných častí a spoločných zariadení domu (zateplenie, schodisko, vstupné dvere, pivničné priestory a spoločné chodby, kočíkareň...). Bytový dom bol skolaudovaný 1.6.2008. K 1.1.2019 bola stanovená trhová hodnota uvedenej nehnuteľnosti vo výške 287 450,-€. V období od januára do novembra 2019 boli vykonané stavebné práce (rekonštrukcia) na základe povolenia stavebného úradu. Dňa 2.12.2019 bola vykonaná ich kolaudácia. Celkové náklady na rekonštrukciu činili 122 000,-€. Dňa 15.8.2020 sa rozhodol platiteľ predať bytový dom, pričom nemôže uplatniť oslobodenie od dane, nakoľko podľa § 38 ods. 1 písmena c) zákona o DPH došlo k podstatnej zmene podmienok užívania stavby, keďže náklady na stavebné práce boli vo výške 122 000,-€, čo je viac ako 40% trhovej hodnoty bytového domu pred začatím stavebných prác (40% x 287 450 = 114 980,-). Päťročná doba na uplatnenie oslobodenia od dane pri dodaní bytového domu začína plynúť 2.12.2019. Platiteľ je povinný pri predaji nehnuteľnosti uplatniť DPH. Ak by náklady na rekonštrukciu činili menej ako 114 980,-€, potom by platiteľ uplatnil oslobodenie od dane pri dodaní (predaji) bytového domu, nakoľko 5-ročná doba už uplynula, keďže kolaudácia, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby bola 1.6.2008. Platiteľ sa už nemôže rozhodnúť predaj nehnuteľnosti zdaniť, lebo ide o dom určený na bývanie (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). 

Príklad 7 Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť - prevádzkovú budovu, v ktorej vykonal v r. 2017-2019 stavebné úpravy, výsledkom ktorých je prestavba prevádzkovej budovy na bytový dom, v ktorom je 8 bytov. Kolaudácia bola dňa 1.3.2019, o čom vydal stavebný úrad rozhodnutie. Náklady na predmetné stavebné úpravy činili 830 000,-€ bez DPH a v dôsledku týchto stavebných prác došlo k zmene účelu užívania stavby. Nehnuteľnosť (prevádzková budova) bola pôvodne skolaudovaná 4.5.2004. Dňa 15.6.2021 sa rozhodol platiteľ predať bytový dom. Platiteľ je povinný uplatniť na tento predaj oslobodenie od dane, pretože už uplynulo 5 rokov od kolaudácie zo dňa 4.5.2004 (§ 38 ods. 1 písmena a) zákona o DPH). Po kolaudácii zo dňa 1.3.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác, sa neuplatní postup podľa § 38 ods. 1 písmena b) zákona č. 369/2018 Z. z., pretože stavebné práce začali pred 31.12.2018. Uvedené vyplýva z prechodného ustanovenia § 85 ods. 4 zákona o DPH. Platiteľ sa nemôže rozhodnúť pre zdanenie, pretože ide o dom určený na bývanie (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). Vykonané stavebné práce sú investičným majetkom, pri ktorom platiteľ postupuje podľa § 54 zákona o DPH, keď sleduje zmenu účelu jeho použitia po dobu 20 rokov z dôvodu úpravy odpočítanej dane. 

Príklad 8 Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť - prevádzkovú budovu, v ktorej vykonal v priebehu roka 2019 stavebné úpravy, výsledkom ktorých je vybudovanie 6-tich bytov. Ich kolaudácia bola dňa 11.12.2019, o čom vydal stavebný úrad rozhodnutie. Náklady na predmetné stavebné úpravy činili 800 000,-€ bez DPH. Trhová hodnota nehnuteľnosti pred začatím stavebných prác činila 1 200 000,-€. Nehnuteľnosť (prevádzková budova) bola pôvodne skolaudovaná 4.5.2002. Dňa 1.5.2021 platiteľ predal bytový dom. Platiteľ je povinný uplatniť na tento predaj DPH, pretože ešte neuplynulo 5 rokov od kolaudácie zo dňa 11.12.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác. Išlo totiž o také stavebné práce, ktorých náklady viac ako 40% hodnoty stavby pred ich začatím (800 000 x 100/1 200 000 = 66,66%) a súčasne tieto práce začali po 31.12.2018 (§ 38 ods.1 písmena b), § 85 ods. 4 zákona o DPH). 

Príklad 9 Dňa 5.11.2022 predal platiteľ dane polyfunkčnú budovu, v ktorej sa nachádzali bytové jednotky - byty a obchodné priestory. V uvedenej budove boli vykonané v období r. 2019-2020 stavebné práce za účelom zateplenia budovy, výmeny strechy, výmeny inštalácií a prestavby obchodných priestorov, výsledkom ktorých bola kolaudácia dňa 12.7.2020. Išlo o kolaudáciu v zmysle § 38 ods. 1 písmena c) zákona o DPH, keď došlo k podstatnej zmene 7 podmienok doterajšieho užívania stavby, nakoľko náklady na stavebné práce činili 45% hodnoty stavby pred začatím stavebných prác. Vzhľadom k tomu že neuplynulo 5 rokov od kolaudácie zo dňa 12.7.2020, dodanie polyfunkčnej budovy podlieha zdaneniu DPH. 

Príklad 10 Platiteľ dane predal dňa 15.2.2020 nehnuteľnosť inému platiteľovi dane na základe Kúpnej zmluvy v režime zdanenia DPH. Prvá kolaudácia nehnuteľnosti bola uskutočnená pred 20 rokmi, nehnuteľnosť bola pôvodne užívaná ako galvanizovňa. Predávajúci vykonal na objekte galvanizovne stavebné úpravy. Príslušný stavebný úrad vydal dňa 23.10.2018 kolaudačné rozhodnutie, ktorým povolil užívanie stavby: "stavebné úpravy objektu - galvanizovňa - za účelom zriadenia administratívnych priestorov". V § 43a ods. 1 stavebného zákona sa stavby podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa podľa účelu členia na bytové budovy a nebytové budovy. V § 43 c ods. 1 stavebného zákona sú nebytové budovy definované ako stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely. V tomto prípade ide o zmenu popisu stavby z galvanizovne na administratívno - skladové priestory. Rekonštrukciou došlo k podstatnej zmene doterajšieho užívania stavby, avšak ustanovenie § 38 ods. 1 písmena c) zákona o DPH sa v zmysle prechodného ustanovenia § 85 ods. 4 zákona o DPH neuplatní, nakoľko stavebné práce začali pred 31.12.2018. Kolaudácia dňa 23.10.2018 sa teda neberie do úvahy. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písmena a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Platiteľ dane (predávajúci) sa môže rozhodnúť na dodanie nehnuteľnosti uplatniť zdanenie. Keďže príjemcom tohto plnenia je platiteľ dane, osobou povinnou platiť daň je podľa § 69 ods. 12 písmena c) zákona o DPH príjemca plnenia - kupujúci. Dochádza k tuzemskému prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho (kupujúci vykoná tuzemské samozdanenie). Predávajúci vystaví faktúru bez DPH so slovnou informáciou "prenesenie daňovej povinnosti" (§ 74 ods. 1 písmena k) zákona o DPH). 

Príklad 11 Spoločnosť (platiteľ dane) ponúka na predaj trojizbový byt nachádzajúci sa v Bratislave za cenu 140.000,-€. Uvedený byt je v pôvodnom stave, pričom v čase predaja uplynulo 5 rokov od jeho kolaudácie. Plnenie, ktorým je dodanie tohto bytu, je jednoznačne oslobodené od dane v zmysle § 38 ods. 7 písmena a) zákona o DPH, pričom sa platiteľ nemôže rozhodnúť pre zdanenie, nakoľko túto možnosť vylučuje § 38 ods. 8 zákona o DPH. 

Príklad 12 Platiteľ dane N ako predávajúci uzatvoril dňa 15.2.2019 kúpnu zmluvu s platiteľom dane C ako kupujúcim, predmetom ktorej bola nehnuteľnosť, ktorej prvá kolaudácia bola dňa 4.4.2008. Uvedenú nehnuteľnosť platiteľ dane N využíval do roku 2017 ako skladovacie priestory. V roku 2018 vykonal platiteľ N rekonštrukčné práce (stavebné) na tejto nehnuteľnosti za účelom jej využitia ako výrobnej haly. Kolaudácia výrobnej haly po vykonaní stavebných prác bola dňa 12.1.2019. Pri uplatnení daňového režimu (oslobodenia od dane resp. zdanenia tejto transakcie) pri predaji predmetnej nehnuteľnosti je potrebné vykonať časový test uplynutia 5-tich rokov odo dňa prvej kolaudácie stavby, tzn. odo dňa 4.4.2008. V tejto súvislosti sa kolaudácia zo dňa 12.1.2019 neberie do úvahy, nakoľko stavebné práce začali pred 31.12.2018. Ide teda o stavbu, u ktorej uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie. Platiteľ dane N môže predmetné plnenie: - oslobodiť od dane (§ 38 ods. 1 zákona o DPH) - zdaniť (§ 38 ods. 8 zákona o DPH), avšak k cene neuplatní DPH, pretože osobou povinnou platiť DPH je kupujúci platiteľ C (§ 69 ods. 12 písmena c) zákona o DPH). Informáciu o prenesení povinnosti platiť DPH uvedie predávajúci platiteľ N na faktúre (§ 74 ods. 1 písmena k) zákona o DPH). 

Príklad 13 Platiteľ dane N ako predávajúci uzatvoril dňa 15.4.2019 kúpnu zmluvu s platiteľom dane C ako kupujúcim, predmetom ktorej bola nehnuteľnosť, ktorej prvá kolaudácia bola dňa 4.4.2010. Uvedenú nehnuteľnosť platiteľ dane N využíval do roku 2017 ako skladovacie priestory. V roku 2018 vykonal platiteľ N rekonštrukčné práce (stavebné) na tejto nehnuteľnosti za účelom jej využitia ako výrobnej haly. Kolaudácia výrobnej haly po vykonaní stavebných prác bola dňa 12.2.2019. K odovzdaniu nehnuteľnosti kupujúcemu platiteľovi dane C došlo v deň zápisu zmeny vlastníka nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností, t.j. 29.4.2019. Časový test 5-tich rokov začal plynúť dňom prvej kolaudácie stavby, tzn. dňom 4.4.2008. Podľa prechodného ustanovenia § 85 ods. 4 zákona o DPH sa kolaudácia zo dňa 12.1.2019 neberie do úvahy, nakoľko stavebné práce začali pred 1.1.2019. Ide teda o stavbu, u ktorej uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie. 

Príklad 14 Platiteľ dane Z na základe stavebného povolenia stavebného úradu vybudoval stavbu - skladovacie priestory vo svojom prevádzkovom areáli. Dňa 15.11.2017 bola stavba pripojená na základe povolenia stavebného úradu na dočasné užívanie stavby k odberu elektriny a vody, nakoľko ju platiteľ bezprostredne potreboval na uskladnenie tovaru. Ku kolaudácii tejto stavby došlo až dňa 3.1.2018. Plynutie 5-ročnej doby začalo dňom užívania stavby, tzn. dňom 15.11.2017, nakoľko tento deň nastal skôr ako kolaudácia (§ 38 ods. 1 písmena a) zákona o DPH).

Príklad 15 Platiteľ dane P sa rozhodol vykonať stavebné úpravy na nehnuteľnosti, ktorá slúžila v minulosti ako administratívna budova a ktorú toho času nevyužíval. Uvedená nehnuteľnosť bola skolaudovaná 13.5.2000. V roku 2019 prebehli stavebné práce na nehnuteľnosti, ktorých výsledkom bola prestavba nehnuteľnosti na bytový dom. Kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa 1.9.2020. Skutočné náklady na tieto stavebné práce boli vo výške 900 320,-€. V čase začatia rekonštrukcie bola stanovená na základe znaleckého posudku trhová hodnota nehnuteľnosti vo výške 2 111 000,-€. Päťročná doba pre uplatnenie oslobodenia začína plynúť od kolaudácie dňa 1.9.2020, ktorou došlo k zmene účelu užívania stavby, a súčasne bol splnený 40%-tný podiel nákladov na stavebné úpravy vo vzťahu k trhovej hodnote stavby v čase začatia stavebných prác. Tento pomer je vo výške 42,64 %. (900 320 : 2 111 000 x 100% ). Prípadný prevod bytového domu bude 5 rokov od kolaudácie zo dňa 1.9.2020 predmetom zdanenia. Po uplynutí 5-tich rokov (po 1.9.2025) bude prevod nehnuteľnosti oslobodený od dane bez možnosti voľby zdanenia (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). 

Príklad 16 Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť, v ktorej sa nachádzala materská škola. Na základe stavebného povolenia v r. 2017-2019 vykonal stavebné úpravy, výsledkom ktorých je prestavba nehnuteľnosti na rodinný dom. Kolaudácia po vykonaní stavebných prác bola dňa 1.3.2019. Náklady na predmetné stavebné úpravy činili 830 000,-€. Trhová hodnota nehnuteľnosti pred začatím stavebných prác bola 1 250 000,-€. Nehnuteľnosť bola pôvodne skolaudovaná 4.5.2004. Kolaudácia zo dňa 1.3.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác, a náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40% hodnoty stavby pred začatím prác (830 000 x 100/1 250 000 = 66,4%), sa neberie do úvahy, pretože stavebné práce začali pred 31.12.2018 (§ 85 ods. 4 zákona o DPH). 

Príklad 17 Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť - ubytovňu, v ktorej vykonal na základe stavebného povolenia v období január až október 2019 stavebné úpravy, výsledkom ktorých je vybudovanie 20 bytov. Kolaudácia po vykonaní stavebných prác bola dňa 1.11.2019. Náklady na predmetné stavebné úpravy činili 900 000,-€. Trhová hodnota ubytovne pred začatím stavebných prác stanovená v znaleckom posudku bola 1 400 000,-€. Nehnuteľnosť - ubytovňa bola pôvodne skolaudovaná 2.6.2001. Kolaudáciou zo dňa 1.11.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác, ktorých náklady predstavovali najmenej 40% hodnoty stavby pred začatím prác (900 000 x 100/1 400 000 = 64,3%), začína 5-ročná doba plynúť opäť (§ 38 ods.1 písmena b) zákona o DPH). 

Príklad 18 Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť, v ktorej sa nachádzajú obchodné priestory. V období február až september 2019 vykonal na základe stavebného povolenia stavebné úpravy, výsledkom ktorých je vybudovanie 6 bytov. Kolaudácia po vykonaní stavebných prác bola dňa 15.10.2019. Náklady na predmetné stavebné úpravy činili 500 000,-€. Trhová hodnota nehnuteľnosti pred začatím stavebných prác stanovená v znaleckom posudku bola 1 400 000,-€. Nehnuteľnosť bola pôvodne skolaudovaná 22.4.2000. Kolaudáciou zo dňa 15.10.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác, a náklady na stavebné práce boli menej ako 40% hodnoty stavby pred začatím prác (500 000 x 100/1 400 000 = 35,7%), nezačína plynúť 5-ročná doba. Nie je totiž splnená jedna z podmienok, ktorou je minimálne 40%-tný podiel nákladov na stavebné úpravy vo vzťahu k trhovej hodnote nehnuteľnosti (§ 38 ods. 1 písmena b) zákona o DPH).

Príklad 19 Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť slúžiacu ako prevádzková budova. V roku 2019 vykonal stavebné práce (rekonštrukciu) na prevádzkovej budove na základe stavebného povolenia. Dňa 8.11.2019 bola vykonaná stavebným úradom kolaudácia uvedenej rekonštrukcie. Náklady na rekonštrukciu činili 256 000,-€. Ku dňu začatia stavebných prác bol spracovaný znalecký posudok nehnuteľnosti (stavby) - prevádzkovej budovy, v ktorom znalec určil trhovú hodnotu tejto stavby vo výške 600 200,-€. Vzhľadom k tomu, že pomer nákladov na stavebné práce k trhovej cene tejto nehnuteľnosti (stavby) je 42,65%, (256 000 : 600 200 x 100%) začína 5-ročná doba plynúť dňa 8.11.2019. 13 

Príklad 20 Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť slúžiacu ako podniková ubytovňa. V roku 2019 vykonal stavebné práce (rekonštrukciu) na tejto nehnuteľnosti na základe stavebného povolenia. Dňa 8.11.2019 bola vykonaná stavebným úradom kolaudácia uvedenej rekonštrukcie. Náklady na rekonštrukciu činili 456 000,-€. Ku dňu začatia stavebných prác bol spracovaný znalecký posudok nehnuteľnosti (stavby) - podnikovej ubytovne, v ktorom znalec určil trhovú hodnotu tejto stavby vo výške 1 200 200,-€. Vzhľadom k tomu, že pomer nákladov na stavebné práce k trhovej cene tejto nehnuteľnosti (stavby) je 37,99% (456 000 : 1 200 200 x 100%), kolaudáciou zo dňa 8.11.2019 nezačína znovu plynúť 5-ročná doba (§ 38 ods. 1 písmena c) zákona o DPH).

Príklad 21 Platiteľ dane vybudoval na vlastné náklady v období roka 2019 bytový dom s 10-timi bytovými jednotkami. Stavebný úrad vydal dňa 12.5.2019 v súlade s § 83 stavebného zákona časovo obmedzené povolenie na predčasné užívanie stavby, ktorým povolil užívanie bytového domu. Platiteľ dane dodal jednotlivé byty v lehote do 30.5.2019. K užívaniu jednotlivých bytov ich vlastníkmi došlo od 1.6.2019. Kolaudácia bola dňa 30.7.2019. Posudzovaná doba 5-ich rokov začína plynúť dňom 1.6.2019, pretože k užívaniu bytov došlo pred dňom kolaudácie, tzn. pred dňom, kedy nadobudlo právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie (§ 38 ods. 7 písm. a) zákona o DPH). Keďže § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa neodvoláva pri pojme "užívanie stavby" na stavebný zákon príp. iný hmotnoprávny predpis, nemá vplyv na posúdenie začatia skutkového stavu týkajúceho sa začatia užívania stavby to, či bolo/nebolo vydané časovo obmedzené povolenie na predčasné užívanie stavby. Pre účely DPH je teda podstatné, že v skutočnosti došlo k užívaniu stavby. 

Príklad 22 Platiteľ dane predal dňa 4.4.2019 byt v bytovom dome, ktorý bol skolaudovaný, o čom vydal stavebný úrad kolaudačné rozhodnutie dňa 12.2.2019. Kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť 30.3.2019. K prevzatiu bytu vlastníkmi došlo 5.4.2019. Posudzovaná doba 5-ich rokov začína plynúť dňom 30.3.2019, pretože ku kolaudácii došlo pred začatím užívania tohto bytu (§ 38 ods. 7 písm. a) zákona o DPH). 

Príklad 23 Platiteľ dane vykonal v roku 2016 nadstavbu v bytovom dome, v rámci ktorej vybudoval 4 nové bytové jednotky. Kolaudácia týchto bytov prebehla 5.12.2016. Išlo o kolaudáciu, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie uvedených bytov. K užívaniu uvedených bytov došlo v januári 2017. Časový test piatich rokov začína plynúť odo dňa 5.12.2016, nakoľko kolaudácia bola skôr ako prvé užívanie bytov (§ 38 ods. 7 písm. a) zákona o DPH).

Príklad 24 Platiteľ dane vlastní 5-izbový byt, ktorý sa rozhodol prestavať na ateliér. Dňa 15.3.2019 začali na základe stavebného povolenia stavebné úpravy, výsledkom ktorých bol ateliér, skolaudovaný dňa 8.10.2019. Byt bol pôvodne skolaudovaný dňa 8.8.1999. Trhová hodnota bytu pred vykonaním stavebných prác určená v znaleckom posudku bola vo výške 230 000.-€. Náklady na stavebné práce boli 80 000,-€. Platiteľ dane sa v r. 2020 rozhodol ateliér predať. Testovanie podmienok, ktoré musia byť splnené všetky súčasne, pre plynutie 5-ročnej doby po vykonaní stavebných prác: - bolo vydané stavebné povolenie - bola vykonaná kolaudácia dňa 8.10.2019, ktorou došlo k zmene účelu užívania bytu na ateliér - náklady na stavebné práce boli 34,8% (80 000,- x 100/230 000,-) z trhovej hodnoty bytu - nie je splnená podmienka minimálne 40%-tného podielu - stavebné práce začali 15.3.2019 Kolaudáciou zo dňa 8.10.2019 nezačne plynúť 5-ročná doba, lebo išlo o stavebné práce, ktorých náklady nedosiahli minimálne 40% z trhovej hodnoty bytu. Dodanie tejto časti nehnuteľnosti je od dane oslobodené, nakoľko sa pre sledovanie 5-ročného testu neuplatní § 38 ods. 7 písm. b) zákona č. 369/2018 Z. z., ale plynutie 5-ročnej doby sa sleduje od prvej kolaudácie dňa 8.8.1999. 

Príklad 25 Platiteľ dane sa rozhodol v roku 2019 prestavať garáž v budove na 1-izbový byt. V mesiaci február 2019 začali na základe stavebného povolenia stavebné úpravy, výsledkom ktorých bol predmetný byt skolaudovaný dňa 11.11.2019. Ku dňu začatia stavebných prác bol spracovaný znalecký posudok, v ktorom určil znalec trhovú hodnotu časti stavby (garáže) vo výške 40 000,-€. Náklady na predmetné stavebné práce činili 30 000,-€. Kolaudáciou zo dňa 11.11.2019 začína plynúť 5-ročná doba pre účely uplatnenia daňového režimu pri dodaní 1- izbového bytu. Všetky podmienky pre začatie plynutia 5-ročnej doby v zmysle § 38 ods. 7 písm. b) zákona o DPH boli totiž splnené (stavebné práce začali po 31.12.2018 a ich výsledkom bola teda kolaudácia, náklady na ne činili 75% z trhovej hodnoty časti stavby a stavebnými úpravami došlo k zmene účelu užívania nebytového priestoru).

 Príklad 26 Platiteľ dane vykonal na základe stavebného povolenia v roku 2019 stavebné práce (prestavbu) v apartmáne v apartmánovom dome, v rámci ktorej došlo k zmene dispozičného riešenia apartmánu, výmene obkladov, podláh, sanitárnej techniky.... Náklady na túto prestavbu činili 45 000,-€. Ku dňu začatia stavebných prác bola trhová hodnota apartmánu vo výške 123 000,-€. Kolaudácia na základe vykonaných stavebných prác bola 9.12.2019. Prvá kolaudácia predmetného apartmánu bola v r. 2001. Kolaudáciou zo dňa 9.12.2019 nedochádza k začatiu plynutia 5-ročnej doby, nakoľko náklady na stavebné práce (prestavbu) v porovnaní s trhovou hodnotou apartmánu dosiahli 36,58%, tzn. nedosiahli stanovený limit 40% a viac. Ide o apartmán, u ktorého uplynula 5- ročná doba. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť dodanie apartmánu zdaniť (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). 

Príklad 27 Platiteľ dane A uzatvoril dňa 12.1.2019 Zmluvu o prenájme bytu v Bratislave s platiteľom dane M, ktorý ako prenajímateľ má záujem využívať uvedený byt počas pracovných ciest v Bratislave. Platiteľ dane A sa nemôže rozhodnúť uvedený prenájom zdaniť, pretože ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH vylučuje prenájom bytu z rozhodnutia platiteľa dane. Ide jednoznačne o plnenie oslobodené od dane. 

Príklad 28 Platiteľ dane P uzatvoril dňa 2.1.2018 Zmluvu o prenájme rodinného domu na dobu neurčitú s platiteľom dane C, ktorý ako architekt uvedený dom využíva na podnikateľskú činnosť. Platiteľ dane P tento prenájom zdaňuje od účinnosti zmluvy, pričom požaduje platbu nájomného pravidelne mesačne. V zdaňovaní prenájmu môže platiteľ dane P pokračovať aj po 1.1.2019 (§ 85 ods. 5 zákona o DPH). 

Príklad 29 Dňa 2.1.2019 uzatvoril platiteľ dane P ako prenajímateľ nájomnú zmluvu s podnikateľom C ako nájomcom, ktorej predmetom je prenájom skladovacích priestorov. Platiteľ dane P sa rozhodol uvedený prenájom zdaňovať. Tento postup mu umožňuje § 38 ods. 5 zákona o DPH. 

Príklad 30 Platiteľ dane P uzatvoril v roku 2015 nájomnú zmluvu s platiteľom dane N na prenájom rodinného domu na dobu určitú od 1.1.2015 do 31.12.2018, pričom sa platiteľ dane P rozhodol tento prenájom zdaňovať. Dňa 23.12.2018 bol medzi platiteľmi dane uzatvorený dodatok k tejto zmluve, ktorým došlo k zmene v trvaní nájmu z doby určitej na dobu neurčitú a zároveň k zvýšeniu ceny nájmu. Platiteľ dane P môže naďalej pokračovať v zdanení tohto prenájmu, nakoľko podľa § 85 ods. 5 zákona o DPH sa na tento prenájom neuplatní § 38 ods. 5 zákona o DPH v znení účinnom od 1.1.2019. 

Príklad 31 Platiteľ dane A (SK1) uzatvoril v roku 2015 nájomnú zmluvu s platiteľom dane B (SK2) na prenájom rodinného domu na dobu určitú od 1.1.2015 do 30.4.2019, pričom sa platiteľ dane A (SK1) rozhodol tento prenájom zdaňovať. Dňa 23.4.2019 bol medzi platiteľmi dane uzatvorený dodatok k tejto zmluve, ktorým došlo k zmene v trvaní nájmu z doby určitej na dobu neurčitú. Platiteľ dane A (SK1) môže naďalej pokračovať v zdanení tohto prenájmu, nakoľko podľa § 85 ods. 5 zákona o DPH sa na tento prenájom neuplatní § 38 ods. 5 zákona o DPH v znení účinnom od 1.1.2019. 

Príklad 32 Platiteľ dane C (SK1) ako prenajímateľ uzatvoril v roku 2017 nájomnú zmluvu s platiteľom dane D (SK2) na prenájom prízemia rodinného domu na dobu neurčitú, pričom platiteľ dane C (SK1) sa rozhodol tento prenájom zdaňovať. Cena nájmu vrátane DPH bola stanovená mesačne vo výške 1 200,-€. Dňa 15.2.2019 bol medzi platiteľmi dane podpísaný dodatok k tejto zmluve, ktorým došlo k zmene v predmete nájmu a k zmene vo výške ceny nájmu. Predmetom nájmu sa stal celý rodinný dom. Cena mesačného nájmu bola stanovená nasledovne: - vo výške 1 200,-€ (vrátane DPH) za prenájom prízemia rodinného domu - vo výške 1 300,-€ za prenájom ostávajúcich častí rodinného domu. Ide o cenu bez DPH, pretože toto plnenie je oslobodené od dane podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. 20 V predmetnom prípade ide o dve rovnocenné plnenia, pri ktorých sa uplatní daňový režim samostatne. Na pokračovanie prenájmu prízemia rodinného domu platí rozhodnutie platiteľa dane o zdanení (§ 85 ods. 5 zákona o DPH). Prenájom ostatných častí rodinného domu podlieha oslobodeniu od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH