Prenájom časti bytu vlastnej eseročke

14.11.2019

Byt, ktorý slúži na podnikanie aj na súkromné účely môžete prenajať spoločnosti s ručením obmedzeným a to do tej miery, ktorá sa reálne bude využívať na podnikanie. Čiže pri stanovení podlahovej plochy bytu, ktorá bude určená na prenájom, treba brať do úvahy priestor, v ktorom sa bude reálne vykonávať podnikateľská činnosť, čiže napr. pracovňa, alebo iný priestor, v ktorom budú kancelárske potreby, či stôl, alebo počítač.

Takto stanovený priestor bude daňovo obhájiteľný, že ide o preukázateľný výdavok, ktorý slúži na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov podľa §2 písm. i.) zákona č. 595/2003 o dani z príjmov.

Čo sa týka ostatných výdavkov na byt, ako sú napríklad energie, internet, či fond opráv, tak tu odporúčame dať do výdavkov eseročky náklady na prevádzku v takej výške, ktorá sa vynásobí koeficientom, ktorý predstavuje ten istý pomer, ako je pomer medzi plochou bytu na prenájom a celkovou podlahovou plochou bytu.

Cena za prenájom nehnuteľnosti eseročke môže prevyšovať náklady na prevádzku bytu. Pri stanovení ceny za nájom treba dodržať princíp nezávislého vzťahu v rámci transferového oceňovania podľa § 2, písm. o) a §18 zákona o dani z príjmov.

Do daňových výdavkov právnickej osoby tak vstupujú náklady vo výške fakturovanej sumy. Práve v takýchto prípadoch môže byť však niekedy ťažké obhájiť celkovú výšku daňových výdavkov. Problémom je obhájenie sumy, ktorá pripadá na podnikanie a ktorá pripadá na súkromné účely. V prípade daňovej kontroly je potrebné mať pripravené odpovede.

Jednoznačne musí byť aj k takémuto typu nájmu uzavretá nájomná zmluva. 

Pre zriadenie obchodnej prevádzky v rodinnom dome alebo byte je potrebné naviac vybaviť:

  • požiadať obecný alebo mestský úrad o zmenu účelu použitia (stavebný odbor)
  • predložiť dokumentáciu s vyznačením priestoru aj účelom použitia
  • predložiť súhlas vlastníka nehnuteľnosti alebo vlastníkov ostatných bytov
  • ak sa jedná o obchodnú prevádzku, je potrebné stanovisko regionálneho úradu verejného zdravotníctva (hygiena)

Aké výhody má z toho eseročka a prenajímateľ?

  1. týmto spôsobom dostane náklady súvisiace s bytom/domom jej spoločníka do daňových nákladov eseročky
  2. zároveň si môže spoločník nejaké tie peniaze legálne vybrať bez platenia odvodov. Z príjmov prenajímateľa sa totiž neplatia odvody  
  3. technické zhodnotenie a opravy nehnuteľnosti - ideálne je, ak idú opravy a rekonštrukcie z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa. Ak totiž technické zhodnotenie "nad rámec nájomnej zmluvy" zrealizuje nájomca, celá suma je jednorazovo (!) nepeňažným príjmom prenajímateľa, pričom si ho zároveň ako výdavok odpíše; podobne je to aj s opravami
  4. daň z nehnuteľnosti - pokiaľ sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako na bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor. Daň z nehnuteľnosti teda prenajímateľ platí vyššiu ako v prípade súkromného bytu, na druhej strane si ju môže zahrnúť do daňových nákladov
  5. prenajímateľ si môže uplatniť odpisy do výšky svojich časovo rozlíšených príjmov pripadajúcich na daný rok. Rovnako si môže nájomca (SRO) uplatniť ako náklad iba zaplatené nájomné, ktoré sa vzťahuje na príslušné obdobie 
  6. z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Prenajímateľ teda zdaňuje len rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR. Pozor, podľa pomeru medzi zdaňovanými a celkovými príjmami z prenájmu treba upraviť aj už evidované a vypočítané daňové výdavky 
  7. prenajímateľ sa nemôže dostať do daňovej straty 
  8. Výdavky si však prenajímateľ môže uplatniť iba skutočné.